机构

是的. 个人经纪人可以充当中介人, 但该经纪人不能为每一方安排相关的许可证持有人.

《2021十大正规彩票app许可法》包含了对所有经纪人和代理商就客户沟通和谈判提出要求的条款. 至少，经纪人或代理人必须这样做 ...

1. 如果收到与交易有关的重要信息，通知客户
2. 回答客户的问题
3. 向客户或客户提供任何报价.

无论双方同意支付给经纪人的报酬如何，这些义务都存在. 代理人不能通过退出谈判来避免这些要求. 最低服务条款还禁止卖方代理指示买方代理直接与被代理的卖方谈判. 同样的, 买方代理人不得指示卖方代理人直接与被代理的买方谈判.

在某些情况下，代理人可以在不违反《2021十大正规彩票app许可法》的情况下向被代理方提供要约, 但代理人必须得到另一位经纪人的同意，并向他发送一份报价副本. 代理人在任何时候都不得越界与被代表方进行谈判.

如果卖方经纪人没有履行要求他们履行的最低义务, 短期内你做不了什么. You have a fiduciary duty to look after your client’s best interests; 然而, 您不得干涉其他经纪人的代理关系或做任何事情来阻止交易的结束. 继续尽一切努力与卖方的经纪人联系，讨论你的担忧, 把你们的交流记录下来.

如果您认为卖方的经纪人违反了任何规则或REALTOR®道德准则, 您可以采取措施向德克萨斯州2021十大正规彩票app委员会或德克萨斯州2021十大正规彩票app经纪人®提出十大网络彩票平台大全.

如果你认为你值得额外的费用, 您可以在交易结束后通过仲裁或其他合法途径寻求赔偿.

是的，在与代表买方的被许可方的第一次接触时.

除第1101条准许外，获委任的持牌人不得.2021十大正规彩票app许可法第651(d)条, 向任何一方披露从另一方收到的机密信息. 代表一方的持牌人不会被禁止向持牌人的委托人透露机密资料, 如果这些信息对校长的决定很重要, 是否需要向校长透露这些信息.

在与卖方或潜在买方进行第一次实质性对话时, 许可证持有人必须向当事人提供许可证的副本 经纪服务资料 (TXR-2501, TREC IABS 1-0)，符合2021十大正规彩票app许可法案(TRELA)的要求. IABS表格包括对中介关系的解释.

在经纪人充当中介人之前, TRELA要求经纪人获得双方的书面同意. A written representation agreement between a broker and a 卖方 or buyer will satisfy the consent requirement if the agreement: 1) authorizes the broker to act as an intermediary between the parties; 2) lists the conduct an intermediary is prohibited from performing in conspicuous bold or underlined print; and 3) states who will pay the broker. 如果经纪人打算在中介关系出现时进行任命，该协议还必须授权经纪人指定相关的许可证持有人. 德州2021十大正规彩票app经纪人®颁布的上市协议和买方/租户代表协议包含在创建中介关系时完全遵守TRELA所必需的语言.

当公司所代表的买方明显希望购买公司所列的财产时, 中介的地位开始发挥作用.

在中介人关系中，经纪公司和当事人可考虑两种选择:

1)如果公司已获得双方的书面许可作为中介，并指定相关的许可证持有人与双方合作, 中间商可以为卖方指定一个关联许可证持有人，为买方指定另一个关联许可证持有人. 关联许可证持有人可以在谈判期间向被指定许可证持有人的一方提供意见和2021十大正规彩票app.

2)如果公司已获得双方的书面许可作为中介，但没有指定不同的相关许可证持有人与双方合作, 然后，经纪人或任何相关许可证持有人不得向当事人提供2021十大正规彩票app或意见. 而不是, 经纪人和所有相关的许可证持有者必须保持中立，不偏袒任何一方.

中介机构必须公平、诚实地对待双方，并遵守TRELA. 居间人不得偏袒一方而不偏袒另一方，未经一方书面指示，不得泄露从一方获得的保密信息, 除非TRELA要求披露该信息, 法院命令, 或者与财产状况有重大关系的信息. 禁止中介人及由中介人指定的任何相关许可证持有人披露, 未经书面授权, 卖方将接受低于要价的价格，或者买方将支付高于书面报价的价格.

在谈判, 被指定为一方的关联许可证持有人可以向该方提供2021十大正规彩票app和意见. 未获委任的关联牌照持有人必须以与中介人相同的方式行事, 不发表意见和2021十大正规彩票app，不偏袒一方.

居间经纪人被授权为当事人之间的交易提供便利，但不得在谈判中向任何一方提供2021十大正规彩票app或意见. 被指定为一方当事人的关联许可证持有人可以向该当事人提供2021十大正规彩票app或意见. 被指定为当事人的中介机构和相关许可证持有人均有义务诚实对待当事人，并禁止泄露机密信息.

是的, 但中介人的责任和义务不同于排他性, 或单, 代理.

No.

No. 经纪人可以代表其中一方，以客户而不是客户的身份与另一方合作. 例如, 买方可以同意终止买方代理协议，经纪人将代表卖方，并作为客户与买方合作. 当经纪人只代表卖方时, 卖方是经纪人的客户, 买方是客户. 在这种情况下，经纪人有义务为卖方的最大利益行事.

No. 在业主或其他卖方尚未由经纪人代表出售的情况下, 代表买方的经纪人不被认为是中介人. 当经纪人只代表买方时, 买方是经纪人的客户, 卖家是客户. 在这种情况下，经纪人有义务为买方的最大利益行事. 另外, 经纪人可以取得双方的同意，充当中介人，并让卖方签署一份代理协议.

只有经纪人才能与当事人签订合同，充当他们之间的中间人. 从这个意义上说，只有经纪人才能成为中介. If, 然而, 经纪人中介不指定相关的许可证持有人与交易各方合作, 在该交易中发挥作用的中介机构的任何相关许可证持有人将被要求像中介机构一样行事, 不偏袒一方的.

问题似乎是, 在未获中介人委任的情况下，联营公司可否在代表买方时，与联营公司的经纪人一起展示列出的物业, 如果是这样的话, 为什么?“是的. 只出示财产并不需要委任律师, 因为它不要求持牌人提供意见或意见(只有指定的联营人才可向当事人提供意见或2021十大正规彩票app)。. 如果没有预约的话, 当然, 助理将与当事人一起工作，不被授权提供意见或2021十大正规彩票app.

No. 任命自己, 公司的经纪人, 根据TRELA，在中介情况下代表一方并指定关联许可持有人代表另一方被认为是不公平和公正的.

是的.

No. 法律要求中介机构指定不同的相关许可证持有人与双方合作.

No. 另一家公司的子代理人不能被指定为中介的关联许可证持有人之一.

是的. 如果中介机构授权其他相关许可证持有人进行预约, 那人不可自己任命, 因为这将是中介和相关许可证持有人不同功能的不适当组合.

No. TRELA不要求获得第二份书面同意, 但任何预约都需要书面通知. 作为识别和解决潜在冲突的商业惯例，经纪人不禁止获得第二次同意.

的 中介人关系公告 (TXR 1409)有两个用途:

1)它是卖方和买方对双方事先以书面形式同意经纪人在交易中充当中介的重申.

2)经纪人使用它来满足向交易各方指定合伙人的要求，如果要这样做的话.

本表格不能代替双方在与经纪人签订经纪协议时所签署的书面同意书. 的 中介人关系公告 是否应只在卖方和买方已书面同意经纪人在上市和买方代表协议中担任中介人的情况下才使用. 这种形式也可以用在经纪人在房东-租客关系中充当中介的情况下.

这是对中介的判断. 的 intermediary relationship does not exist until the parties who have authorized it are beginning to deal with each other in a proposed real estate transaction; an example would be when 买方 begins to negotiate to purchase the 卖方’s property. 在中介关系建立之前, 经纪人通常是双方的独家代理. 如果要预约的话, 这些2021十大正规彩票app应该在买方开始接受与经纪人列出的房产有关的相关许可证持有人的2021十大正规彩票app和意见之前做出. 如果经纪人在签署上市协议和买方代表协议时指定了相关的许可证持有人, 应该清楚的是，只有在出现中介关系时，任命才有效. 重要的是要记住，双方必须以书面形式通知双方的约会. If, 例如, 上市代理是在上市时“指定”的, 必须注意确保买方最终也收到有关任命的书面通知. 的 中介人关系公告 (TXR 1409)可用于此目的. 当买方客户开始对公司列出的房产表现出兴趣，并且双方都授权建立中介关系时, 卖方必须得到书面通知，说明已指定哪一位合伙人与买方合作.

是的. 如果中介预约, 法律规定，任命须向双方发出书面通知. 发出通知, 中介人必须指明当事人及其指定的相关许可证持有人. 的 中介人关系公告 (TXR 1409)可用于此目的. 如果没有预约，法律不要求通知.

这两个. 最初，经纪人决定公司的政策. 如果经纪人不希望充当中介人，没有什么要求经纪人这样做. 如果经纪人的政策是作为中介提供服务, 在经纪人作为中介人或指定许可证持有人与双方合作之前，双方必须以书面形式授权经纪人.

是的.

上市协议或买方代表协议已经成立，但居间人身份尚不存在, 经纪人可以就这些事项向当事人提出一般性意见. 一旦中介身份被创建, 居间经纪人在谈判中不得发表意见或者提供2021十大正规彩票app. 当客户提出问题时, 居间经纪人可以就不构成意见或者2021十大正规彩票app的事项提供信息. 例如, 中介可以在不发表意见或提供2021十大正规彩票app的情况下告诉买方现行利率是多少. 这些相同的规则适用于作为中介的关联许可证持有人，而无需中介经纪人的预约. 如果预约已定, 被指定为一方当事人的相关许可持有人可以在谈判期间向该当事人提供意见和2021十大正规彩票app.

TREC规则中没有任何内容禁止共同列出财产. 然而, 任何希望共同上市的人都需要与当地的MLS核实是否允许共同上市，因为这取决于各个MLS董事会决定他们的规则是否允许共同上市. 德州2021十大正规彩票app经纪人®没有共同上市表格，因此经纪人需要咨询私人律师，私人律师可以为他们起草一份表格，以解决每个经纪人的义务, 负债, 佣金分配, 还有其他问题吗?. 另外, NAR道德准则规定，除非获得当事人的知情同意，否则不得故意要求当事人支付多于一笔佣金.

《2021十大正规彩票app》中确实包含了经纪人将寻求从卖方处获得经纪人费用的条款, 房东, 或者他们的代理人, 但规定，如果买方代理人未从这些来源获得全部或任何指定佣金, 然后买方/租客有义务支付佣金(或协议中规定的金额与卖方支付的金额之间的差额), 房东, 或者他们的代理人). 该条款还可以为在协议期限内购买房屋的买方建立一项法律索赔，该买方使用其他代理完成购买，而不是使用买方代理协议中指定的经纪人. 在首次向买方提交代理协议供其签署时，经纪人应清楚地解释买方在本协议段下的潜在费用义务. 明确经纪人/客户关系中各方的权利和义务是订立书面经纪协议的主要原因之一.

No. 《2021十大正规彩票app许可法》的要求适用于其他类型的2021十大正规彩票app交易, 包括租赁, 商业, 新屋, 农场和牧场销售.

No. 这是两个独立的需求. IABS表格不符合法律要求披露一方的代表.

许可证持有人必须在与另一方或在拟议交易中代表一方的另一许可证持有人的第一次接触时披露其代表哪一方. 例如, 当卖方的代理人会见买方(买方没有代表或与代理人合作)时，必须提供信息。, 或者当买方代理与卖方代理会面时. 在这两种情况下, 披露可以是口头的，也可以是书面的, 但如果是书面的，就更容易证明你已经披露了. 本披露没有必要的语言.

符合第1101条的要求.不动产许可证法案第558条, 您将需要以口头或书面形式披露您在第一次与买方接触时代表谁. 当然，如果以书面形式披露的话，证明你提供了这些信息会更容易一些. 你还需要向买家提供 经纪服务资料关于财产的第一次实质性通信后形成.

如果一个没有代表的买家提出一个房子的报价，你代表卖方, 买方是客户，而不是客户，中介规则不适用于这种情况. 经纪人在同一笔交易中代表买卖双方时，扮演中介的角色.

在第一次与当事人就财产进行实质性沟通时, 许可证持有人必须提供 经纪服务资料 表格(TAR 2501, TREC IABS 1-0). IABS表格由TREC颁布，以满足《2021十大正规彩票app许可证法案》的要求，即许可证持有人提供至少10点字体的书面通知:

•描述经纪人在2021十大正规彩票app交易中代表一方的方式, 包括作为中间人

•概述经纪人对其所代表的一方的基本职责和义务

•提供名称, 牌照号码, 以及许可证持有人和许可证持有人的主管和经纪人的联系方式, 如果适用的话.

是的. 在下列情况下，许可证持有人不需要提供通知:

•拟议的交易是一个不到一年的住宅租赁，不考虑出售

•许可证持有人与许可证持有人知道由另一个许可证持有人代表的一方会面

•沟通发生在任何潜在买家或租户的开放日期间，沟通涉及该特定房产.

是的. IABS表格可透过以下方式递交:

•由经纪人或销售代理亲自交付

•通过一级邮件或隔夜普通承运人递送服务

•在邮件正文中

•作为电子邮件的附件, 或者电子邮件正文中的链接, 使用电子邮件正文中对表单的特定引用, 在您的签名栏中，您的姓名和联系方式上面的部分是什么.

是的. 你可以在邮件正文中这样做. 您还可以将其添加为电子邮件的附件或电子邮件正文中的链接, 只要在你的名字和联系方式上面的邮件正文中有一个具体的参考表格. 许可证持有人可以复制IABS表格，只要文本是逐字复制和空格, 边界, 文本的位置似乎与已发布的IABS表格相同, 除非你应该填写经纪人联系信息部分.

以下是在电子邮件中链接到IABS表单的适当方法:

嗨,约翰,

我很高兴莎莉把你介绍给我，我很乐意帮你卖房子. 我总是给潜在客户做清单介绍. 星期六你有时间见面吗?我可以向你解释一下我的服务内容?

顺便说一下， 德克萨斯州法律要求所有许可证持有者向潜在客户提供经纪服务信息表. 请在我们见面之前查看链接的文件.

谢谢,
Jane Doe，2021十大正规彩票app经纪人
主街1234号.
800-555-1213

注意，上面的超链接指向一个空白的IABS表单. 您必须链接到IABS表格，在经纪人联系信息部分有您的信息，以遵守法律. 您可以在2016年5月号的 德州2021十大正规彩票app经纪人®杂志.

No. 在脚注或电子邮件签名块中链接到IABS表格不符合2021十大正规彩票app许可法案的要求.

是的. TREC规则要求所有活跃的2021十大正规彩票app经纪人和销售代理在他们的商业网站主页上提供一个链接到IABS表格. 链接必须注明“德克萨斯州2021十大正规彩票app委员会关于经纪服务的信息”，并且必须使用至少10号字体. 此要求是对交付要求的补充.

这取决于. 经纪人和代理商必须在他们的商业网站上提供IABS表格的链接. 根据德州2021十大正规彩票app委员会的说法, 商业网站是指用于吸引或开展2021十大正规彩票app经纪活动的网站. 这可能包括一个商业Facebook页面或其他你用于商业的社交媒体渠道.

No. 如果你已经在你的商业网站上提供了一个链接，并根据要求以电子方式提交了表格(参见TREC规则531).，你不必亲自再提供一次.

按照以下顺序签署文件，这样在双方签署合同之前，你就有了支付费用的书面协议:

1. 你的买主签了买方代表协议了吗. 如果买方在合同上签字 住宅买家/租户代表协议 (含1501), 你可能想指出，根据第11B段, 如果卖方拒绝或未能向你方支付费用，买方可能有义务向你方付款.

2. 向卖方提供 经纪服务资料 表格(TAR 2501, TREC OP-K)，并讨论此次采购中涉及的代理关系. 你可能想用 代表披露 (TXR 1417)，以书面形式表明已向卖方作出必要的陈述披露.

3. 完成 经纪人和业主之间的注册协议 (TAR 2401)，并勾选经纪人代表部分的方框(第4节)，表明您仅代表潜在客户. 卖方在这份文件上签字了吗.

4. 给卖家 卖方披露通知 (TAR 1406)填写并签署.

5. 提交买方的报价供卖方考虑并签字.

还记得, 即使你的客户是买家, 你有义务公平诚实地对待卖方. 避免可能被视为迫使卖方将房产出售给你的客户的行为.

根据第1101条，许可证持有人有两个要求.《2021十大正规彩票app许可证法》第558条陈述披露:

•在拟议的2021十大正规彩票app交易中，向代表另一方的其他方或许可证持有人披露其代表哪一方

•向潜在买家提供经纪服务信息, 卖家, 租户, 和房东.

第一项要求是披露，可以口头或书面提供. 第二项要求是书面通知, 这些资料必须透过 经纪服务资料表格由德州2021十大正规彩票app委员会颁布.

No. 买方代理协议是买方与经纪人之间的合同，而不是销售人员之间的合同. 这样，你的买主仍将由你以前的经纪人代表. 然而, 你的买家可以要求解除与你之前的经纪人签订的买方代理协议.

No. 经纪人和客户之间的关系可以在没有书面文件的情况下合法存在. 然而, 经纪人-客户关系应该以书面形式存在有四个很好的理由, 不管是和买家, 卖方, 房东, 或租户:

1. 除非当事人签署书面协议，同意支付佣金，否则经纪人不能为收取佣金而起诉.

2. 如果公司政策允许经纪人充当中间人(经纪人在同一笔交易中与卖方和买方都有经纪人-客户关系), 然后，经纪人必须获得双方的书面同意，并且必须说明谁将支付经纪人的费用. 德州2021十大正规彩票app经纪人®买方代表协议和上市协议包括经纪人作为中介的必要书面同意和其他法定要求.

3. 经纪人和客户之间的书面协议有助于确保各方就代理条款达成一致.

4. 《十大网络彩票平台大全》第9条要求2021十大正规彩票app经纪人®, 为了保护各方, 尽可能确保所有与2021十大正规彩票app交易有关的协议都是书面的.

虽然在您的网站上提供表单是主动的，但第1101节.《2021十大正规彩票app许可法》第558(c)条要求被许可人在与2021十大正规彩票app交易的一方进行第一次实质性对话时，向该方提供表格中包含的书面声明. 《2021十大正规彩票app许可法》将“实质性对话”定义为涉及与特定2021十大正规彩票app有关的实质性讨论的会议或书面沟通. 这一术语不包括在一个开放的房子里开会，也不包括在交易双方签署合同或租赁后发生的会议或书面沟通. 在你描述的情况下, 《2021十大正规彩票app许可法》要求你在第一次与潜在买家见面时向他提供这份表格. 注:持牌人如拟批出不超过一年的住宅租约，而又不考虑出售，则无须提供书面声明书, 或者持牌人会见由另一持牌人代表的一方.

假定与上市经纪人就合作和补偿达成协议, 你方可以作为买方的独家代理. 由于你不是上市经纪人的联营人，所以你不能被中介人委任, 根据你所描述的事实, 不会出现中介地位. 当你作为卖方代理人时从卖方处获得的机密信息, 当然, 不能透露给你的新客户吗, 买方.

在列出属性时, 持牌人有义务将持牌人对物业市场价值的意见告知业主. 一旦预约好了, 指定的助理是允许的, 但不是必需的, 在谈判过程中向受命的当事人提供意见和2021十大正规彩票app.

这取决于. 如果你建立了一种代理关系，你代表买方——即使你没有签署代理协议——那么你对买方负有信义义务，你不是卖方的代理. 

子代理关系不像以前那么常见了, 但这种情况通常发生在没有代表的买家使用经纪人的服务来查看房产时. 然后，该经纪人对上市经纪人和卖方(而不是买方)负有信托责任，买方被视为经纪人的客户. 在这种情况下，经纪人获得上市经纪人的许可是很重要的, 并向买家解释他或她的角色，以避免任何混乱.    

在与一方当事人或代表另一方当事人的被许可人第一次接触时披露其对一方当事人的代表.

第1101节.《2021十大正规彩票app许可法》第561条规定，如果经纪人在交易中同时代表买方和卖方, 经纪人必须充当中介人. 一个人可能不同意作为双重代理，遵守2021十大正规彩票app许可证法案.

披露可以是口头的，也可以是书面的. 被许可人必须向各方提供题为 经纪服务资料 在第一次实质性会议上. 该信息简单地定义了几种类型的代理关系. 持牌人应澄清他代表哪一方，并向所有各方清楚说明. 的 经纪服务资料 如果消费者想要代理，形式鼓励消费者与经纪人签订书面协议.

如果你的经纪人选择提供中介服务，你的经纪人可以代表买家. 您和您的经纪人必须采取一些步骤来遵守德克萨斯州2021十大正规彩票app许可证法案(TRELA)的要求，并确保所有各方都了解情况.

你必须向买方提供 经纪服务资料 (iab 1 - 0, TXR 2501)在第一次实质性对话后形成, 在这种情况下，什么时候是买家找你谈代理的时候. 你还必须口头或书面告知你的经纪人是卖方的代表.

如果买家选择让你的经纪人代表他或她, 买方可以与经纪人签订代理协议. 在经纪人充当中介人之前，必须得到各方的书面同意，明确经纪人的报酬来源. 的 住宅2021十大正规彩票app上市协议，独家销售权 (TXR 1101)和 住宅买家/租户代表协议 (TXR 1501)满足此要求.

下一个, 经纪人应向买卖双方通知其是否会委任持牌联营商，透过提供 中介人关系公告 (TXR 1409)并让买卖双方签字. 然后，经纪人将为买方指定一个关联许可证持有人，并为卖方指定另一个关联许可证持有人. 你可以成为指定的特工之一. 如果经纪人不打算预约，那么经纪人将成为中介人，并且中介人的任何相关许可证持有人将被要求作为中介人发挥作用, 不允许向任何一方提供2021十大正规彩票app或意见吗, 也不允许偏袒某一党派.

实务标准1-9要求REALTORS®在代理关系终止后保留客户在代理关系过程中提供的机密信息. 但很明显，在出售房产时提供给MLS的销售数据不会被视为受此义务保护的机密信息. 在MLS中公布出售的数据将取消根据代理法可能给予该信息的任何可能的保密保护. 如果前一项销售是在MLS之外进行的，并且没有向交易之外的各方提供销售数据，则可能会出现一个更困难的问题. 在这种情况下, 可以提出的一个论点是，销售价格可能有权由买方的代理保密处理, 他应该征得前客户的同意才能将这些信息透露给潜在买家. 在前一交易中，买卖双方及其代理人之间缺乏保密协议, 销售数据可能不会被认为是受保护的机密信息，因为它是卖方和他的代理人所知道的. 此外，第1101条.《2021十大正规彩票app许可法》第804条明确规定，除非法律另有明确禁止披露该信息，否则被许可方不应对任何为促进2021十大正规彩票app销售而提供销售价格或销售条款信息的其他人承担责任.

是的，在这种情况下你代表卖方是可以的. 然而, 你应该让这个新客户明白，你不能向他透露你的前客户提供给你的任何机密信息，除非该客户同意将该信息发布给卖方. 虽然从买方获得的卖方感兴趣的机密信息可能很少, 值得注意的是，根据《2021十大正规彩票app》或《2021十大正规彩票app许可证法》，有关财产重大缺陷的信息不被视为机密信息. 因此, 如果你在代表你的前买家客户时获得了有关该物业的重要信息, 在你代表卖方期间，你必须向卖方及该物业的任何后续买方披露该等信息.

没有，没有这方面的表格. 过去的机构披露表格导致了对这些表格的性质及其预期目的的误用和误解. 不要将此声明与有关经纪服务的书面通知混淆.

口头或书面的陈述是可以接受的, 但应在与交易的另一方或代表交易一方的另一持牌人首次接触时进行. 在这种情况下，您的电话或电子邮件回复将是与该潜在买家的第一次接触.

如果合同随后由你的卖方客户和这个潜在的买方执行, TREC合同的经纪人信息部分将提供您代表谁的书面说明.